Generalna zasada dotycząca opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest taka, że w przypadku sprzedaży przed upływem pięciu lat od daty zakupu właściciel ma obowiązek odprowadzić podatek od dochodu, który z tej sprzedaży został osiągnięty.
Częstokroć w przypadku osób starszych, wymagających opieki, przekazanie nieruchomości następuje nie w zamian za pieniądze, ale właśnie w zamian za opiekę nad tą osobą, zapewnienie miejsca do mieszkania, wyżywienie. Tego rodzaju zbycie nieruchomości zostało uregulowane w treści Kodeksu cywilnego – umowa dożywocia. Zgodnie z treścią art. 908 k.c. jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Umowy o dożywocie są dość często stosowane w praktyce – osoby starsze często przekazują własność swojej nieruchomości w zamian za opiekę. Niestety czynność tego rodzaju podlega opodatkowaniu, jeżeli przekazanie nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat od daty nabycia. W przypadku umowy dożywocia kłopotliwe okazuje się jednak ustalenie wysokości dochodu z tytułu przekazania nieruchomości. Dla ustalenia dochodu konieczne jest bowiem ustalenie przychodów, czyli w przypadku dożywocia wysokość świadczeń osoby przyjmującej na utrzymanie oraz kosztów uzyskania, w przypadku dożywocia koszty zakupu nieruchomości. Sprawą najtrudniejszą jest ustalenie przychodu po stronie osoby oddającej nieruchomość – umowa dożywocia jest bowiem umową o charakterze losowym – nie wiadomo jak długo osoba przekazująca nieruchomość będzie żyła i w związku z tym trudno określić jakie wydatki poniesie osoba przyjmująca ją na utrzymanie.
W związku z przedstawionymi trudnościami jedna ze spraw dotyczących właśnie umowy dożywocia trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w dniu 17 listopada 2014 r. w składzie siedmioosobowym, II FPS 4/14, podjął następującą uchwałę: „W przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.”. W związku z powyższym Sąd uznał, że zbycie nieruchomości dokonane w formie umowy dożywocia nie będzie rodziło za sobą obowiązku płacenia podatku dochodowego. Do takich samych wniosków doszedł Minister Finansów w interpretacji z dnia 29 października 2015 r., DD9.8222.2.81.2015.JQP, w której stwierdził, że przychód, który powstaje w ramach umowy dożywocia nie podlega opodatkowaniu, ze względu na brak możliwości ustalenia jego faktycznej wartości.
Inne obciążenia podatkowe związane z umową dożywocia
Niezależnie od przedstawionego wyżej korzystnego orzecznictwa w zakresie podatku dochodowego odnośnie umowy dożywocia nie można zapominać, że tego rodzaju umowa podlega jeszcze opodatkowaniu kolejnym podatkiem – podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Co do podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma już żadnych wątpliwości odnośnie podstawy opodatkowania – jest nią wartość nieruchomości oddawanej w zamian za dożywocie, dodać należy, że chodzi tu o wartość rynkową takiej nieruchomości. Stawka podatku wynosi 2%. Na pocieszenie dodać można, że podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu umowy dożywocia jest nabywca nieruchomości, a nie osoba, która przekazuje nieruchomość.
