Od dłuższego już czasu przedmiotem licznych sporów z organami podatkowymi jest kwestia związana z możliwością opodatkowania ryczałtem od tzw. najmu prywatnego, czyli najmu nieruchomości, w sytuacji kiedy właściciel posiada kilka lub kilkanaście nieruchomości. Od 1 stycznia 2022 r. kwestia ta została doprecyzowana w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże w odniesieniu do dochodów uzyskiwanych przed tym okresem toczy się w chwili obecnej wiele postępowań podatkowych mających na celu ustalenie prawidłowych zasad opodatkowania najmu.
Istotą sporu w przedstawionej kwestii (przed zmianą stanu prawnego) było ustalenie – czy osoba, która posiada kilka lub kilkanaście mieszkań i która nie prowadzi działalności gospodarczej, w sensie formalnym (zarejestrowanej w CEIDG) może być opodatkowana ryczałtem od tzw. najmu prywatnego, czy też powinna traktować uzyskiwane dochody z najmu jak dochody z działalności gospodarczej i może być opodatkowana wyłącznie na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym, a nie może korzystać z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
Najem prywatny – wyróżniki
W opisywanych sytuacjach część sądów administracyjnych stała na stanowisku, że w przypadku posiadania kilku, czy kilkunastu mieszkań, opodatkowanie uzyskiwanych z najmu dochodów może mieć miejsce wyłącznie w sposób przewidziany dla działalności gospodarczej. Część natomiast prezentowała stanowisko zgodnie z którym „Jedynym kryterium wyłączającym zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., w odniesieniu do umów najmu czy też dzierżawy, jest związanie składników majątkowych będących przedmiotem takiego stosunku prawnego z działalnością gospodarczą, co wynika z końcowego fragmentu art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Przychody z najmu mogą być zakwalifikowane do dwóch źródeł przychodów: pozarolniczej działalności gospodarczej i najmu jako samodzielnego źródła przychodów. Kryterium rozróżnienia stanowi to, czy przedmiot najmu stanowi składnik majątku związanego z działalnością gospodarczą. W przypadku, gdy najem nie dotyczy takiego składnika, przychód z tego tytułu należy kwalifikować do źródła przychodów z najmu, a w przypadku gdy najem dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, przychody uzyskane z tego tytułu kwalifikuje się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. (tak dla przykładu orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. akt I SA/Po 770/17).
Najem prywatny – podsumowanie
To ostatnie, korzystne dla podatników stanowisko, potwierdził również Naczelny Sąd Administracyjny, w uchwale która w poszerzonym, siedmioosobowym składzie zapadła w dniu 24 maja 2021 r., w sprawie o sygn. akt II FSP 1/21. NSA stwierdził w niej jednoznacznie, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów z najmu (wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
